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COMPRA VENTA DE INMUEBLES COMO CUERPO CIERTO

La venta como cuerpo cierto es una figura utilizada en la compraventa  de  bienes raíces, que resulta útil cuando la extensión real del bien no siempre coincide con la consignada en los documentos.

DEFINICION DE CUERPO CIERTO

El cuerpo cierto hace referencia a una cosa con características propias que las distinguen de las demás, que se puede apreciar y palpar, lo que permite identificarla con claridad, teniendo certeza de su existencia e individualidad.

El cuerpo cierto tiene relevancia en la venta de cosas e  inmuebles, puesto que su realidad es evidente y cierta, por lo que el comprador tiene certeza de lo que está comprando, independientemente de lo que dicte un documento o papel.

El cuerpo cierto identifica el bien o cosa de forma inequívoca independientemente de lo que digan los documentos o formalidades.

LAS AREAS REALES NO COINCIDEN CON LOS DOCUMENTOS

Por lo general la extensión o área de un predio no siempre coincide con lo expresado en los planos, en la  escritura pública o en la promesa de compraventa, y en razón a ello el legislador consciente de esas diferencias creó la figura de venta como cuerpo cierto que hace irrelevante la extensión que pueda tener el predio objeto de venta.

Cuando se compra una finca, por ejemplo, en la  escritura puede decir que son 10 hectáreas, pero la realidad es que pueden ser 8 hectáreas, o incluso 12, situación que puede ser origen de conflictos evitables si la finca se vede como cuerpo cierto.

Esa diferencia entre los papeles y la realidad puede configurar un incumplimiento por parte del vendedor, quien en el papel ofrece una cosa y en la realidad entrega otra, situación que es resuelta con la figura del cuerpo cierto.

VENDER COMO CUERPO CIERTO

La venta como cuerpo cierto está contemplada en el artículo 1889 del código civil que en su primer inciso señala:

La cabida debe entenderse como la extensión del predio, y esta no es relevante, pues lo que importa es el cuerpo cierto que se acordó en la compraventa.

Así, cuando se vende un terreno o una casa, el comprador se desplaza al sitio y el vendedor le enseña qué es lo que está vendiendo, lo que comprende, que va de aquí hasta allá y de allá hasta acá, independientemente de la extensión que se indique en la  escritura pública.

Luego de la compra, si el comprador constata que la extensión del predio comprado es menor a la que figura en la  escritura, no puede reclamar absolutamente nada.

Y si el predio vendido resultar ser más extenso que lo dicho en la escritura, el vendedor no puede exigir que se le incremente el precio de venta, ni mucho menos que se le devuelva el terreno en exceso.

VENTA DE CUERPO CIERTO CON LINDEROS

También existe la venta en cuerpo cierto con señalamiento de linderos, donde el vendedor le indica al comprador los linderos del terreno objeto de venta.

En tal caso se aplica lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 1889 del código civil:

Por ejemplo, Ramón vende una finca a Carlos indicándole los lineros que comprende la finca, y resulta que dentro de los linderos de la finca el hijo de Ramón tiene unas mejoras.

En tal caso, Ramón está obligado a entregarle esas mejoras a Carlos, pues están dentro de los linderos señalados en la compraventa, y si no puede hacerlo, Carlos tiene derecho a que se le disminuya el precio proporcionalmente, y si la diferencia de precio resulta superior al 10%, Carlos puede elegir entre aceptar la disminución de precios o desistir de la compraventa sin que se genere incumplimiento de su parte.

El hecho de que se haga señalamiento de linderos no afecta la calidad de cuerpo cierto acordado, de modo que la extensión sigue sin ser importante como lo señaló la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia 4244 del 25 de septiembre de 1997: Como es casi imposible que la extensión real de un precio coincida con la consignada en las escrituras o en los planos, siempre se debe incluir una cláusula que indique la venta como cuerpo cierto para evitar que luego el comprador quiera buscar una rebaja del precio porque el predio comprado resultó ser menor en 30 centímetros cuadrados.

 

Fuente: Articulo tomado de gerencie.com

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